← Terug naar alle gidsen

Verhuizen naar Portugal

NIF voor het kopen van vastgoed in Portugal: wat kopers moeten weten

Elke vastgoedaankoop in Portugal draait om één klein nummer. Uw NIF, het Portugese fiscale identificatienummer, komt op het voorlopig koopcontract en de eindakte, en zonder dat nummer kan de aankoop niet worden voltooid. Kopers die het vroeg regelen, glijden door bezichtigingen, biedingen en ondertekening. Kopers die het laat laten, zien overdrachtsdata opschuiven. Deze gids legt uit wanneer u het nodig heeft, waarom elke koper een eigen nummer nodig heeft, en hoe u het vanuit het buitenland zonder drama regelt.

Waarom een vastgoedaankoop een NIF nodig heeft

Een Portugese vastgoedaankoop kent twee tekenmomenten. Eerst komt het voorlopig koopcontract, de Contrato de Promessa de Compra e Venda, meestal afgekort tot CPCV, waarin koper en verkoper zich aan de deal verbinden en een aanbetaling van eigenaar wisselt. Later komt de escritura, de eindakte die bij de overdracht wordt getekend en het eigendom overdraagt. Beide documenten identificeren de koper aan de hand van de NIF, en de notaris of advocaat die de overdracht regelt, vraagt vroeg om het nummer, vaak nog voordat de CPCV is opgesteld.

Dat is de hoofdregel, en hij bepaalt alles wat verder in deze gids staat: de NIF is geen afwerking die u in de week van de overdracht regelt. Hij hoort aan het begin van het proces, idealiter voordat u verliefd wordt op een huis, vluchten boekt voor bezichtigingen, of een tekendatum afspreekt met een verkoper die eigen deadlines heeft.

Elke koper heeft een eigen NIF nodig

Een NIF behoort toe aan één persoon, voor het leven, en kan nooit worden gedeeld. Wanneer twee mensen samen kopen, komen dus beide nummers op het papierwerk. Een stel dat gezamenlijk koopt, heeft elk een NIF nodig, ook een partner die niet op de hypotheek staat: wat telt, is of de naam in de akte als koper voorkomt, niet wie het geld leent. Als de escritura die persoon noemt, heeft Finanças het nummer nodig.

Dezelfde logica reikt verder dan stellen. Een volwassen kind dat met een ouder koopt, broers en zussen die samen een vakantiehuis kopen, of een partner die op het laatste moment aan de akte wordt toegevoegd: elke genoemde koper heeft een eigen nummer nodig, geregeld vóór het tekenen. Onze gids over een NIF krijgen voor uw kinderen en gezin legt uit hoe gezinnen samen in één dossier aanvragen.

Wanneer in het aankoopproces u het nodig heeft

Werk terug vanaf de akte. De escritura kan niet worden getekend zonder dat elke koper een NIF heeft, en ook de CPCV hoort het nummer te dragen, dus de veilige deadline ligt vóór het voorlopig koopcontract. Twee eerdere stappen trekken de deadline nog verder naar voren: een hypotheekgoedkeuring vooraf vraagt normaal om een NIF, en het openen van een Portugese bankrekening, die de meeste kopers nodig hebben voor aanbetalingen en betalingen, vraagt er ook een. Heeft u eerst een NIF nodig of eerst een bankrekening? Die vraag beantwoorden we in een geplande gids; de korte versie is dat de NIF eerst komt, omdat de bank erom zal vragen.

Hoe kopers in het buitenland een NIF krijgen

Er zijn twee routes, en de meeste buitenlandse kopers gebruiken de tweede. Route één is persoonlijk: bezoek een Finanças-kantoor in Portugal met uw paspoort en adresbewijs, en de NIF wordt gratis afgegeven, meestal dezelfde dag. Route twee is op afstand: een fiscaal vertegenwoordiger in Portugal dient voor u in op grond van een volmacht, en uw officiële NIF arriveert per e-mail, zonder dat u hoeft te reizen.

De volledige uitleg van beide routes staat in onze gids over hoe u een Portugese NIF vanuit het buitenland krijgt, en kopers die buiten Portugal wonen, vinden hun bredere positie uitgelegd in NIF voor niet-ingezetenen: de complete gids. We herhalen geen van beide hier; voor kopers draait het om timing. Start de aanvraag wanneer u uw zoektocht start, en uw nummer zit in uw inbox lang voordat een verkoper op u wacht.

De vraag van de fiscaal vertegenwoordiger voor kopers

Als u buiten de EU en EER woont en vanuit het buitenland aanvraagt, werkt de route op afstand via een fiscaal vertegenwoordiger: een persoon of kantoor in Portugal die voor u indient en uw officiële belastingpost ontvangt. Voor kopers gaat het verhaal na de aanvraag verder, want een aankoop voltooien beëindigt uw contact met Finanças niet. Een Portugees vastgoed bezitten creëert doorlopende fiscale contactpunten, te beginnen met de IMI, de jaarlijkse gemeentelijke onroerendezaakbelasting over het vastgoed dat u bezit, en huurinkomsten als u besluit het vastgoed te verhuren. Officiële brieven over beide gaan naar het adres in uw belastingdossier.

Daarom houden veel niet-ingezeten eigenaren na de overdracht een vertegenwoordiger: niet omdat de wet dat voor altijd eist, maar omdat een aanslag of kennisgeving die belandt op een adres dat niemand leest, een echt risico is. Onze gids over de fiscaal vertegenwoordiger in Portugal legt de rol volledig uit, en Heeft u nog een fiscaal vertegenwoordiger nodig nadat u naar Portugal bent verhuisd? behandelt het punt dat de meeste kopers uiteindelijk bereiken, wanneer een verhuizing naar Portugal de vertegenwoordiging kan beëindigen.

Waar uw NIF na de aankoop voor wordt gebruikt

De overdracht is niet de laatste keer dat het nummer voorkomt. IMI-aanslagen worden opgelegd aan de eigenaar die bij Finanças geregistreerd staat, dus zij dragen uw NIF en uw belastingadres. Contracten voor water, elektriciteit en internet worden met het nummer op uw naam geopend. Als u het vastgoed verhuurt, wordt de huur geregistreerd en het inkomen aangegeven onder uw NIF, op het algemene niveau dat uw accountant met u doorneemt. En als u ooit verkoopt, loopt het papierwerk van de doorverkoop op hetzelfde nummer waarmee u kocht. Onze geplande gids over het verkopen van vastgoed in Portugal als niet-ingezetene behandelt dat papierwerk in detail zodra hij verschijnt.

Wat het kost, open en bloot

Persoonlijk bij Finanças is de NIF zelf gratis. Op afstand met GetYourNIF.pt kost Standard €99 per aanvrager en Urgent €145 per aanvrager, één betaling, btw inbegrepen, en beide omvatten 6 maanden fiscale vertegenwoordiging. Verlenging van de fiscaal vertegenwoordiger na de inbegrepen 6 maanden: €99 per jaar, altijd opzegbaar. Het Finanças-wachtwoord is een optionele toevoeging van €50 per aanvrager, alleen voor kopers die een eigen login voor de Portal das Finanças willen.

Omdat elke koper een eigen nummer nodig heeft, vragen stellen en gezinnen die samen kopen in één gezinsdossier aan en krijgen zij 5% korting op de NIF-kosten: twee kopers op Standard betalen €198 min 5%, dat is €188,10. De uitgewerkte voorbeelden, ook voor grotere gezinnen, staan in onze gezins-NIF-gids, en elke prijs staat vermeld in de prijssectie voordat u aanvraagt.

Documenten die kopers nodig hebben voor de NIF zelf

De NIF-aanvraag vraagt minder dan de aankoop zelf. U heeft een geldig paspoort nodig, of een EU-identiteitskaart als u EU-burger bent, plus een bewijs van uw adres in het buitenland van de afgelopen 3 maanden, zoals een bankafschrift of nutsrekening. Voor een aanvraag op afstand tekent u ook een volmacht, die wij aanbieden voor online ondertekening. Een kind dat mede-eigenaar is bij een zeldzame gezinsaankoop heeft ook een geboorteakte nodig, zoals onze gezinsgids uitlegt. Controleer uw exacte set binnen enkele seconden met de gratis documentenchecklist op onze homepagina.

Fouten die kopers vertragen

• De NIF laten tot de week van de overdracht. Indienen via Standard duurt 3 tot 5 werkdagen en via Urgent 1 werkdag waar Finanças dat toelaat, maar een tekendatum die is afgesproken voordat u aanvraagt, laat geen ruimte voor een documentprobleem.
• Verschillen in de spelling van de naam. Uw naam moet overeenkomen in paspoort, contracten en het NIF-dossier. Een tweede naam die in het ene document wel staat en in het andere niet, is een kleinigheid die een akte kan ophouden.
• Aannemen dat de NIF van één partner beide dekt. Dat doet hij nooit. Als beide namen in de akte komen, vraag dan beide nummers samen aan.
• De vertegenwoordiger vergeten nadat plannen veranderen. Als u als niet-ingezetene koopt en later verhuist, of andersom, vertel het uw vertegenwoordiger, want uw belastingadres en verlengingspositie veranderen met u mee.

Dit artikel is algemene informatie over de NIF-kant van het kopen van vastgoed in Portugal, geen juridisch of fiscaal advies. Een vastgoedaankoop omvat contracten, belastingen en deadlines die een Portugese advocaat verdienen en, waar het om belasting gaat, een gekwalificeerde adviseur die aan uw specifieke geval werkt.

Veelgestelde vragen