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Impôts au Portugal

Vendre un bien au Portugal en tant que non-résident : les papiers NIF

Vendre, c’est l’image miroir d’acheter, et tout repose sur le même petit numéro. Si vous possédez un logement au Portugal et vivez à l’étranger, la vente est enregistrée sous le NIF portugais avec lequel vous avez acheté, votre statut fiscal est inscrit dans l’acte, et les démarches fiscales qui suivent la vente vous parviennent grâce aux coordonnées que les Finanças détiennent pour ce numéro. Ce guide couvre le côté NIF et paperasse d’une vente en tant que non-résident : où le numéro apparaît, pourquoi votre représentant compte encore jusqu’à ce que le volet fiscal soit réglé, la plus-value en termes généraux, et les documents à préparer. Ce sont des informations générales uniquement. Une vente demande un avocat portugais et un conseiller fiscal, et nous le disons là où cela compte.

Où votre NIF apparaît dans la vente

Une vente immobilière au Portugal se conclut par l’escritura, l’acte final signé devant notaire. L’acte nomme chaque vendeur en entier, et à côté de chaque nom figure son NIF. Il consigne aussi le statut fiscal de chaque vendeur, si les Finanças vous traitent comme résident ou non-résident à des fins fiscales, car ce statut façonne la manière dont la vente est taxée ensuite. Les copropriétaires sont chacun nommés avec leur propre numéro, exactement comme lorsqu’ils ont acheté.

Avant la signature de l’acte, le notaire et l’avocat de l’acheteur vérifient que les coordonnées de votre dossier aux Finanças correspondent à votre passeport : le même nom, dans le même ordre et avec la même orthographe. Un écart sans importance pendant des années, un deuxième nom de famille omis ici, une ancienne adresse là, peut bloquer un jour de conclusion le temps d’être expliqué. C’est le moment d’utiliser notre guide pour vérifier le statut de votre NIF et retrouver votre numéro si vous n’êtes pas sûr de ce que dit votre dossier, et notre guide pour mettre à jour l’adresse sur votre NIF si vous avez déménagé depuis la création du dossier.

Rien de tout cela n’a souvent besoin d’être corrigé. Mais une vente fait attendre toute une chaîne de personnes, acheteurs, agents, une banque, un autre rendez-vous chez le notaire, donc une vérification de dix minutes faite tôt vaut mieux qu’un appel téléphonique le jour de la signature.

La question du représentant fiscal pour les vendeurs

Si vous êtes enregistré auprès des Finanças comme non-résident vivant hors de l’UE et de l’EEE, vous aurez en général un représentant fiscal au Portugal, la personne ou le cabinet dont l’adresse figure à votre dossier pour le courrier fiscal. Notre guide sur ce que fait un représentant fiscal explique le rôle, et notre guide pour obtenir un NIF sans représentant fiscal explique qui en a besoin et qui n’en a pas.

Le représentant compte davantage pendant une vente, pas moins. Les Finanças écrivent au sujet de la vente à l’adresse et au représentant au dossier, et les courriers qui suivent une conclusion, y compris tout ce qui concerne la plus-value, vont à cette adresse. Si la représentation a pris fin, ou si les courriers vont à un représentant dont vous vous êtes séparé il y a des années, vous risquez d’apprendre tard l’existence d’une question fiscale.

La règle pratique est donc simple : n’annulez pas votre représentation la semaine où vous vendez. Gardez-la en place jusqu’à la conclusion et jusqu’à ce que le volet fiscal de la vente soit réglé, puis réexaminez-la la tête froide. Voyez l’acte comme le milieu du processus, pas sa fin.

La plus-value, en termes généraux uniquement

Quand un non-résident vend un bien portugais plus cher qu’il ne l’a payé, le gain, mais-valias en portugais, est taxé au Portugal. Voilà ce que l’on peut dire sans risque. Presque tout le reste demande de la prudence : les règles pour les vendeurs non-résidents ont changé au fil des ans, elles offrent des choix dans certains cas, et la manière dont un gain se calcule dépend de votre propre prix d’achat, de vos frais et de votre situation.

C’est pourquoi ce guide ne donne aucun taux et ne fait aucun calcul, volontairement. Un taux cité hors contexte est pire que pas de taux du tout, car une mauvaise hypothèse au stade du contrat promissoire peut coûter cher à défaire. Posez la question fiscale à un conseiller fiscal portugais avant de signer le contrat promissoire, le CPCV, pas après : c’est le moment où le prix, le calendrier et votre position sont fixés.

Le point qui a sa place dans un guide sur le NIF est plus étroit, et il est certain : le gain est établi sur la base de votre NIF, selon le statut fiscal enregistré pour vous. Si le numéro est faux, ou si le statut à votre dossier ne reflète pas votre position réelle, la machine d’évaluation part du mauvais endroit. Mettre le dossier en ordre est la partie que vous maîtrisez, et elle est rapide comparée aux sommes en jeu dans une vente.

La paperasse, à un niveau général

Chaque vente est différente, et votre avocat assemble le dossier réel. À un niveau général, cependant, on demande en général au vendeur non-résident le même ensemble de base :

Deux de ces documents viennent des registres du bien lui-même plutôt que des vôtres : la caderneta predial est le livret fiscal du bien détenu par les Finanças, et la certidão do registo predial est le certificat du registre foncier qui confirme la propriété et les charges sur le bien. Votre avocat rassemble les deux par routine. Ce qu’il ne peut pas rassembler pour vous, c’est votre propre côté : un passeport valide, le bon NIF au dossier, et des coordonnées bancaires à votre nom pour le produit de la vente.

Signer depuis l’étranger

Vous n’avez pas besoin de prendre l’avion pour vendre. La voie à distance habituelle est une procuration donnée à votre avocat portugais, qui signe l’acte pour votre compte pendant que vous restez chez vous, l’image miroir de la manière dont beaucoup de non-résidents ont acheté au départ. Notre guide sur le NIF pour acheter un bien décrit ce côté achat, et le côté vente fonctionne dans le même esprit : les documents voyagent par courrier et par e-mail, et la signature a lieu au Portugal sans vous dans la pièce.

Vendre à distance rend les vérifications précoces plus importantes, pas moins. Un détail de passeport ou une adresse à corriger est un petit travail quand vous avez des semaines devant vous, et un travail gênant quand votre avocat se tient dans le bureau du notaire. Envoyez vos documents tôt et laissez le dossier être ennuyeux.

Après la vente

Le jour de la conclusion n’est pas la fin de la paperasse. La vente est déclarée, et la plus-value, s’il y en a une, est traitée par la déclaration fiscale qui suit la vente, le tout sous votre NIF. Gardez l’acte, les documents de vente et tout ce que les Finanças ou votre conseiller vous envoie ensemble dans un seul dossier. Si une question arrive plus tard, ce dossier est la réponse, et notre guide pour vérifier le statut de votre NIF explique comment voir ce que votre dossier contient.

Et le numéro lui-même ? Il reste le vôtre pour la vie, vente ou pas. Gardez-le : vous pouvez en avoir besoin pour un achat ultérieur, un remboursement, ou simplement pour clore correctement le volet fiscal de cette vente. Si vous quittez définitivement le Portugal, le moment de réexaminer votre arrangement de représentant fiscal est une fois le volet fiscal de la vente réglé, dans le même esprit que notre guide sur avoir besoin d’un représentant après un déménagement l’explique pour les personnes qui font le chemin inverse. N’annulez rien tant que les Finanças peuvent encore vous écrire au sujet de la vente.

Confusions fréquentes

• J’ai besoin d’un nouveau NIF pour vendre. Jamais. Un NIF est délivré une fois et dure toute la vie. Le numéro sur votre acte d’achat est le numéro sur votre acte de vente, et demander un deuxième numéro est impossible : les Finanças vous renverront simplement à celui que vous avez déjà.
• La vente met fin à mon dossier aux Finanças. Non. Le dossier reste ouvert, la déclaration fiscale suit la vente, et les courriers sur le gain sont envoyés à l’adresse et au représentant au dossier. La conclusion est le milieu du processus, pas sa fin.
• Je peux laisser ma représentation expirer une fois l’acte signé. C’est la semaine la plus risquée pour le faire. Les documents sur la plus-value arrivent après la conclusion, donc gardez le représentant en place jusqu’à ce que le volet fiscal soit réglé, puis réexaminez l’arrangement.

Ce guide est une information générale sur le côté NIF et paperasse de la vente d’un bien au Portugal en tant que non-résident. Ce n’est ni un conseil juridique ni un conseil fiscal, et il ne remplace ni l’un ni l’autre. Les ventes impliquent des contrats, des délais et des choix fiscaux qui dépendent de vos propres faits : faites appel à un avocat portugais pour la vente elle-même et à un conseiller fiscal qualifié pour le côté plus-value, avant de signer quoi que ce soit.

Questions fréquentes